疫情衝擊下之美國買房經驗（一）
本文同步刊登於《換日線》: https://crossing.cw.com.tw/article/13903
去年因為工作關係來到美國，而最近剛入手了人生第一間房。或許我們來得不是時候，沒想到第一次購屋竟是在美國COVID-19疫情肆虐之下達成的。過程當中，經歷許多令人印象深刻的二三事，趁記憶猶新來分享這次疫情下買房的經驗。
為什麼我們要買房
最近美國疫情嚴重。若非必要行程，每天我們足不出戶，一家三口關在小小的公寓裡，都快悶壞了。就算偶爾出門散步，也會害怕遇到人而心驚膽戰。要是能有自己的後院，可以自由走來走去，不擔心遇到人，還可以種種菜、除除草、帶小孩玩玩水，該有多愜意啊！
再者是隔離消毒的問題。我們疫情期間所有食材生鮮都是外送員送到家門口，我們在玄關用消毒紙巾進行消毒；若是可以洗的 (例如整瓶的牛奶、洋芋片、密封包裝食物、蔬果等) 都會先拿去廚房用泡沫洗過 (要記得洗超過20秒!)。但因我們的公寓的玄關空間是還在家裏，沒有隔間，每次進行消毒後都要連地板都消毒過，非常麻煩。另外若要清洗，需要將還沒消毒過的東西拿著經過客廳，才能到廚房清洗，整個就是明顯的防疫破口啊！令人相當焦慮！ (沒錯，我們家是滴水不漏防疫派) 如果家裡有自己的車庫，裡面可以放工作臺跟水槽，這樣可以把東西在車庫都處理好，只有乾淨的東西才能進家門，那就太完美了！
於是，我們搬家的動機明確，勢在必行！
美國買房or租房，沒有一定的答案
美國房租實在貴桑桑。我們去年2019來美國後，初期的租屋是2房的公寓，房租每月大約台幣$45,000。乍聽之下，這租金好像快跟買房(假設獨棟3房)每月要繳的房貸金額差不多了！以傳統華人的直覺來說，當然是買房好囉！不過如果要精確一點，還要考慮當地的房屋稅、貸款利息、折舊等等。
這個網站的計算機 https://www.zillow.com/rent-vs-buy-calculator/ 考慮了當地的貸款利率跟房屋稅的因素 (也有考慮通膨、房價上漲、折舊、保險，還有拿頭期款做其他投資的報酬)，算出了我們大約在4年後的我們持有的房屋淨值 (Home Equity =房屋價值減去貸款沒還的錢) 可以跟租房4年所付的錢打平。如果我們要住4年以上，就可以考慮買房囉！
各地的房價
目前(2020/9)全美國房屋估價中位數大約是台幣$730萬 (數據來自Zillow網站估價，它相當於美國的591房屋網)。我們物色房子的區域的中位數房價則大約是$1,329萬，但跟全美相較之下算是貴的。話說這數字有種熟悉感，貌似跟我們以前住的新竹市東區差不多。但如果跟西雅圖 (中位數房價$2,258萬)、或是矽谷的聖荷西比起來 (中位數房價$3,156萬)，我們這邊根本是鄉下啊！
令人讚賞的一點是，美國的房價公開透明。因為他們有房地產房源共享系統 (MLS, Multiple Listing Service)，就好比台灣的實價登錄，但是它從刊登到買賣、甚至租屋的資訊都包含。且美國人不太會做假帳，所以可信度大大提升。但這也面臨了隱私的問題(登愣!)：只要地址被別人知道，都可以查到房子當初是多少錢買的......
疫情下的房價
很多買家會期望疫情對房市有影響，而暫緩購買腳步，等待下跌後置產。但目前情況看來，美國房價不減反升。這狀況有一些可能的解釋，包含聯準會FED降低利率(房貸利率也會降低)、賣家不願降價釋出、獨立空間需求上升等等。
至少在我們的區域(華盛頓州)，我們觀察到釋出的物件經常1、2天就進入Pending狀態 (指賣方已接受買家出價，開始交易流程) ，顯示市場頗熱絡。我們的房仲也認為剛性需求強烈，建議我們加快腳步出價，否則喜歡的房子可能很快就被買走。
值得探討的是，美國的紓困方案提供屋主可以暫緩繳納房貸(最多一年)的機會。方案結束之後，是否會有許多房子面臨被法拍的命運，進而衝擊房市，則較令人擔心。
買房前的準備
準備頭期款
在台灣買房子，通常都會準備20%以上的頭期款，銀行才會核貸。在美國則是天差地別，一般的貸款最低只要準備3%就可以貸了！ (沒錯，我第一次聽到也大驚）不過，如果頭期款低於20%，每個月都要支付一筆可觀的貸款保險費(PMI premium)，直到付滿20%為止。因此如果手頭現金足夠，付20%以上的頭期款還是比較省錢的選擇。
因為我們頭期款的資金在台灣，需要匯過來美國。申貸的時候，貸款公司要求審閱近兩個月的銀行帳單。如果有資金流動的紀錄 (像我們最近才把錢匯到美國)，貸款公司會需要資金來源的證明。因為牽扯到國際資金的流動，我們遇到種種的困難。例如：需要列舉資金的來源、跟台灣的銀行申請月結單、而台灣的銀行月結單也只提供中文版本，需要找公正第三方翻譯等等。好在最後還是都解決了，我們學到的教訓就是最好在申請貸款2個月前把資金準備好，來避免這些問題。
準備額外的結算費用 (Closing Costs)
除了頭期款之外，買房時候還需要支付各種手續費，其中包含：貸款手續費、託管費、政府登記費、產權保險費、轉讓費、鑑價費、地產稅等等。一般估計這些費用加總大約是房價的2%~5%。舉例來說，若想買台幣$1,000萬的房子，會需準備$20萬~$50萬的額外資金。
另外依個人需求，可能也要準備一些額外的支出，如驗屋費(我的大約台幣$6,000)、地毯清潔費(約台幣$7,500)、換鎖(約台幣$3,000)、因應疫情的居家打掃消毒(約台幣$7,500)。如果要額外買家具，或是像我們一樣買一堆居家五金機械 (除草機、修邊機、高壓清洗機、梯子、推車、冷凍櫃...) 那就要再準備多一點錢了！
房屋類型
首先我們要決定房屋的類型。美國常見的房子有幾種：
獨棟房 (Single House)
Single House 是美國最常見的房型了！它是完全屬於自己的獨棟房，有自己的前院、後院。住起來爽度100分！
雖然房子是獨棟的，但是有的社區可能會有管委會 (HOA, home owner’s association)，會規範社區馬路上能不能停車、能不能出租、能養幾隻寵物...等等。每個月也都要繳管理費，來維持社區營運。
連棟房 (Townhouse)
Townhouse 跟獨棟房很像，一樣有自己的土地、前後院；只是牆跟隔壁鄰居是共用的。就像是台灣一般的透天厝囉！
連棟房會比獨棟的便宜，但連棟房的社區通常都會需要繳管理費，每月會有一筆額外支出。
公寓大樓 (Condo)
Condo (康斗) 其實是一種產權形式，而不是房子的建築類型。它泛指「有公設」的集合住宅，其實就跟台灣的大樓很像！但是它的建築形式有可能是大樓、公寓、或連棟房。 Condo的管理費通常會比較貴。
想好需求
我們開給房仲的需求如下：
- 獨棟房 (一定要的!)
- 3~4房，2衛以上、室內50坪(1800平方英呎)以上。
- 要有良好的採光。
- 要有後院，且後院要有籬笆。
- 學區評分(greatschools.org)要在7分以上。
- 社區管理費不要太貴。
下一步是...
開出需求後，接著就是看房了。疫情之下看房有許多讓人意想不到的經驗，就留待下次分享囉！
（未完待續）
